Budapest 2026‑ra egyedülálló kísérletet tett a városi turizmus és rövidtávú lakáskiadás szabályozásában: a VI. kerületben (Terézváros) január 1‑től teljesen betiltották a rövidtávú lakáskiadást

A tilalom célja a lakhatási krízis enyhítése és a helyi lakók mindennapi életének védelme volt. Ugyanakkor egy fontos kérdés maradt: milyen hatással van ez a KKV‑szektorra (kis‑ és középvállalkozásokra), amelyek a turistaforgalomból élnek?

Pozitív hatások – rövidtávon néhány érintett vállalkozás számára

Diverzifikált vendégkör felé való elmozdulás

A rövidtávú lakáskiadás korábbi bősége miatt sok helyi vállalkozás éttermek, kávézók, szuvenírboltok erősen a turistákra építettek. Az Airbnb‑tilalom hatására ezek a KKV‑k kénytelenek stratégiát váltani, és új vendégköröket keresni:

• erősebben a helyi lakosokra,
• hosszabb tartózkodású üzleti vagy oktatási célú látogatókra,
• valamint rendezvényekre és közösségi eseményekre fókuszálnak.

Ez a változás sok helyi vállalkozó számára stabilabb és kiszámíthatóbb forgalmat hozhat, hiszen nem kell szezonális ingadozásokhoz igazodniuk.

Turisztikai szezon csillapítása

A korábbi Airbnb‑piacban tapasztalt extrém ingadozások, erős csúcsszezon, alacsony off‑season helyett egy kiegyensúlyozottabb turistaforgalom jöhet létre, ami hosszabb távon segítheti a KKV‑k fenntarthatóbb tervezését. Ez különösen előnyös például olyan vállalkozások számára, amelyek nem képesek a szezonális forgalmat követni.

Negatív hatások – főként a turizmus‑orientált KKV‑kra nézve

Keresletcsökkenés a turisták által vásárolt szolgáltatások iránt

A rövidtávú lakáskiadás egyik elsődleges haszna Budapesten az volt, hogy több turistát hozott közvetlenül a város központi kerületeibe, ahol a kávézók, éttermek, szuvenír üzletek és kulturális szolgáltatók egymás mellett működtek. A tilalom miatt ezek a vendégek nagyrészt eltűnnek, ami csökkent keresletet eredményez a turizmushoz kapcsolódó KKV‑k számára. Az ellenzők szerint a döntés nemcsak a házbérlőknek, hanem a kávézókhoz és éttermekhez kötődő forgalomnak is árt.

Szezonális rendezvények és nagyobb események forgalmának elapadása

Budapesten különösen a VI. kerületben található számos reggeliző, étterem, kávézó rendezvényhelyszín, színház, koncertterem és fesztivál, amelyek korábban erősen támaszkodtak a rövidtávú bérlők által generált vendégforgalomra. Az Airbnb‑tilalom hatására ezeknek az eseményeknek a közönsége akár más kerületekbe is átcsoportosulhat, így a környék turisztikai‑kulturális szolgáltatásai kevésbé profitálnak belőlük.

Átstrukturálódó KKV‑piac – hosszabb távú következmények

Új üzleti modellek kialakulása

A KKV‑szektor már 2025‑ben érzékelte a változásokat:

• egyes éttermek és kávézók hosszabb távú vendégélményre és rendezvény szervezésre fókuszálnak,
• szállásközeli szolgáltatók (pl. transzfer, túraszervezők) más célcsoportokat céloznak meg,
• kreatív workshopokat és niche turizmust építenek (gasztro‑túrák, helyi élmények).

Ez a piaci átalakulás egyes KKV‑k számára lehetőséget is jelent, de csak ha képesek gyorsan alkalmazkodni, és nem kizárólag a rövidtávú vendégforgalomra építenek, de sajnos Terézvárosban sok olyan vendéglátó egység van, akiknek az infrastruktúrája nem teszi lehetővé ezen átalakulást. A grab and go helyeket nehéz elképzelni, mint rendezvényhelyszínként, de természetesen a jó magyar leleményességnek nincsen párja, de sajnos feltételezhetően inkább több lesz a károsultja, mint a haszonélvezője.

Infrastrukturális kihívások

A szabályozás növelheti a KKV‑k működési költségeit is, mivel kevesebb turistaforgalom esetén a bérleti díjak és más üzleti költségek nem biztos, hogy arányosan csökkennek. Sok vállalkozás ezért kénytelen megváltoztatni árazási stratégiáját, vagy új szolgáltatásokat integrálni a portfóliójába, ami vagy működik vagy nem. Azon vállalkozások, amik már hosszú éve berendezkedtek egy adott szektor kiszolgálására nem biztos, hogy képesek ilyen gyorsan adaptálódni az új helyzethez. Esetleges újabb beruházások is nagy költséggel is járhatnak, ami nem feltételen térülhet meg hiszem a piac annyira átalakul, hogy nehéz megjósolni egy vállalkozás fenntarthatóságát. Az ilyen átalakítások akár több 10 millió forintba is belekerülhetnek ami egy kisebb helynél elég kockázatos lehet.

Záró gondolatok

A Budapest, különösen a VI. kerület Airbnb‑helyzetének 2026‑os változásai egyszerre jelentenek kihívást és új lehetőséget a KKV‑szektornak. A rövidtávú lakáskiadás tiltása csökkenti a turistaforgalmat és a kapcsolódó keresletet, ami negatív hatással van a turizmusközpontú kis‑ és középvállalkozásokra. A szálláshelypiac helyzete különösen a 6. kerületben vált problémássá. A hotelek árai rendkívül magasak, amit a hátizsákos turisták egyszerűen nem tudnak megfizetni. Hostelekből pedig nincs elegendő. Ez a réteg korábban jelentős fogyasztója volt a reggelizőknek és brunch helyeknek, hiszen számukra ezek a helyek jelentették a „megfizethető, mégis élménydús” étkezést.

Ennek a vendégkörnek az eltűnése közvetlenül érezteti hatását a vendéglátásban, különösen a napközbeni, délelőtti forgalomban.

A siker kulcsa hosszú távon az alkalmazkodóképesség, a rugalmasság és az, hogy a KKV‑k ne csupán a turista‑áramlásból éljenek, hanem valódi értéket teremtsenek a helyi gazdaságban is. Viszont, hogy ezt a célt elérjék a kkv-k ahhoz hosszabb felkészülési időre lenne szükségük. Ez a szektor sosem arról volt híres, hogy jól reagált volna a hirtelen jött hatásokra. Továbbá a túlszabályozottság sem segíti elő a kiszámíthatóságot, mely tovább csökkentheti a vállalkozási kedvet a szektorban. A jelenlegi helyzet sajnos nem egyedi: Magyarországon szinte minden ágazatra jellemző a túlszabályozás. Mindent túlkomplikálunk, mindent szabályozunk, gyakran anélkül, hogy valódi párbeszéd zajlana az érintettekkel. A vendéglátásban dolgozók úgy érzik, hogy nem hosszú távú stratégiákat látnak, hanem látszatintézkedéseket, próbálkozásokat és semmitmondó riportokat.

Ez az állandó bizonytalanság ellehetetleníti a tervezést. Hogyan fejlesszen egy reggeliző? Hogyan újítson meg egy brunch koncepciót? Hogyan vegyen fel munkaerőt vagy ruházzon be új eszközökbe, ha egyik napról a másikra változhatnak a szabályok? Lehet hogy egynapon a vendéglátás fogalma ki fog fulladni abban a tényben, hogy előre becsomagolt ételt kapunk egy tálcán, amit egy robot hoz ki. A Cosy Café Reggeliző és Brunch étterem eredetileg a helyi lakosságot célozta meg, viszont a kerület sajátoságából és az éttermi kultúránkból adódóan nagyon alacsony vendégszámunk volt emiatt is volt szükség a turistákra, hogy rentábilisé tegyék az éttermet.

Nem meglepő, hogy egyre kevesebb vendéglátóegység működik. A bezárások mögött nem szakmai alkalmatlanság áll, hanem egy olyan gazdasági és szabályozási környezet, amelyben rendkívül nehéz fennmaradni. A reggelizők és brunch helyek különösen sérülékenyek, hiszen forgalmuk erősen időszakos, és nagyban függ a turizmustól.

Az év eleje sem a kiszámíthatóságról vagy a stabilitásról szól. A legtöbb szereplő kivár, túlél, és reménykedik abban, hogy egyszer valódi, átgondolt döntések születnek.

A vendéglátó egységek benne a reggelizők és brunch helyek, kávézók nem csupán gazdasági tényezők, hanem városi életforma, közösségi tér és kulturális érték. Ha ez az ágazat tovább sorvad, annak nemcsak gazdasági, hanem társadalmi következményei is lesznek.

Valódi párbeszédre, kiszámítható szabályozásra és hosszú távú stratégiára lenne szükség. Olyan döntésekre, amelyek nem egyik napról a másikra születnek, hanem figyelembe veszik a szakma tapasztalatait és a piac valós működését. Enélkül nehéz lesz újra felépíteni azt, amit a Covid, az infláció és a rossz döntések együtt leromboltak.